Zuletzt aktualisiert: 5. Januar 2026 von Oliver Kunz
Hypothek Anforderungen in der Schweiz
Auf Grund der steigenden Immobilienpreisen wird es für Schweizer immer anspruchsvoller sich ein Eigenheim leisten zu können. Dazu sind ab Januar 2025 für Banken mit den neuen Basel-III-Regeln strengere Regeln in Kraft getreten. Die Anforderungen an eine Hypothek in der Schweiz sind zum einen genügend Eigenkapital, die Tragbarkeitsprüfung und die Amortisation deiner Hypothek. In diesem Beitrag zeige ich dir, wie du alle diese Anforderungen bei einer Hypothek erfüllen kannst. Zudem findest du weiter unten einen Hypothekenrechner, der dir die Kosten und die Tragbarkeit deiner Immobilie ausrechnet.
Benötigtes Eigenkapital
Für die Finanzierung eines Eigenheims werden mindestens 20% Eigenkapital benötigt, die restlichen 80% des Kaufbetrags kann mit der Hypothek finanziert werden. Dabei müssen mindestens die Hälfte der Eigenmittel oder 10% des Kaufpreises aus sogenanntem “harten” Eigenkapitel stammen. Hartes Eigenkapital sind Guthaben auf Bankkonten, Wertschriften oder Mittel aus der Säule 3a.
Aus der 2. Säule (Pensionskasse oder Freizügigkeitsdepot) dürfen ebenfalls Gelder bezogen werden. Diese “weichen” Eigenmittel dürfen höchstens 10% des Kaufpreises der Immobilie finanzieren.
Natürlich ist es auch möglich mehr als 20% an Eigenmitteln einzubringen, um die Kosten der Hypothek zu reduzieren. Die Vorgaben an mindestens 10% harte- und maximal weiche Eigenmittel bleiben bestehen.
Anforderungen an die Tragbarkeit der Hypothek
Bei einer Hypothek wird nicht nur dein Eigenkapital berücksichtigt, sondern auch das Haushaltseinkommen, damit sichergestellt ist, dass du deine Hypothek auch langfristig leisten kannst. Für die Berechnung der Tragbarkeit zieht die Bank die folgenden 3 Kostenpunkte zur Berechnung heran
- Kalkulatorischer Zinssatz von 5%
- Amortisationskosten (knapp 1% bei 20% Eigenkapital)
- Unterhalt und Nebenkosten der Immobilie (1%)
Auch wenn dein Hypothekarzins nur z.B. 1.5% beträgt, rechnet die Bank mit 5%, damit du langfristig bei Zinsschwankungen genügend Reserve hast. Für die Amortisation nimmt die Bank die realen Amortisationskosten, bei einer Finanzierung mit 20% Eigenkapital ebenfalls knapp 1%. Für den Unterhalt und die Nebenkosten kommen nochmals 1% des Immobilienpreises auf dich zu.
Die Kosten zusammen dürfen dann nicht mehr als 33% deines Bruttohaushaltseinkommens betragen, damit die Tragbarkeit gewährleistet ist.
Wenn die Tragbarkeit bei der Finanzierung ein Problem ist, kann für den Kauf der Immobilie mehr Eigenkapital eingesetzt werden. Je mehr Eigenkapital desto tiefer ist das benötigte Haushaltseinkommen, um das Eigenheim finanzieren zu können, weil die Kosten für die Hypozinsen und die Amortisation sinken. Unten eine tabellarische Übersicht mit einem angenommenen Hypozins von 1.5%.
| Kaufpreis Immobilie | Eigenkapital | Eigenfinanzierung | Benötigtes Einkommen |
|---|---|---|---|
| CHF 1 Mio. | 200’000.- | 20% | 176’600.- |
| CHF 1 Mio. | 300’000.- | 30% | 141’600.- |
| CHF 1 Mio. | 400’000.- | 40% | 120’000.- |
| CHF 1 Mio. | 500’000.- | 50% | 105’000 |
Amortisation und Unterhalt
Beim Unterhalt gibt es nicht viel Spielraum, viele Banken rechnen hier pauschal mir 1%. Teilweise werden bei neueren Liegenschaften auch tiefere Kosten z.B. 0.75% angenommen. Auf jeden Fall sollte man den Unterhalt der Immobilie in den persönlichen Finanzen gut einkalkulieren.
Die Höhe der Amortisation (egal ob direkte oder indirekte Amortisation) lässt sich dafür beeinflussen. Wer bei einem Immobilienkauf mehr als 20% Eigenkapital einbringt, kann so die Amortisationszahlungen reduzieren. Bei 33.3% Eigenkapitalanteil fallen die Kosten für die Amortisation komplett weg.
Hypothekenrechner – kann ich mir die Immobilie leisten?
Um die Kosten und die Tragbarkeit einer Hypothek einfach und direkt ausrechnen zu können, findest du unten den Hypothekenrechner für die Schweiz. Mit der Angabe des Kaufpreises, deinem Eigenkapital, dem Hypozins und dem jährlichen Bruttohaushaltseinkommen ist die Berechnung möglich.
Am besten spielst du mit den Angaben ein wenig, um zu sehen wie sich die Werte auf Kosten und Tragbarkeit auswirken.
Tipps für die erste Hypothek
Bei einer Ersthypothek geben viele Banken einen Vorzugszins auf die Hypothek. Es lohnt sich also auf jeden Fall verschiedene Angebote online und bei der Bank vor Ort einzuholen und zu vergleichen, um die besten Konditionen zu erhalten.
Weiter kann es sinnvoll sein, sich über die kantonalen Förderungen zu informieren. Z.B. vergeben die Kantone teilweise Fördergelder für energetische Sanierungen oder für nachhaltige Neubauten. Zudem bieten Banken Rabatte auf Hypotheken an, wenn das Projekt gewisse ökologische Standards einhält.
Checkliste, diese Dokumente benötigst du
Für den ersten Banktermin oder für die Ausfüllung eines online Antragsformulars macht es sinn alle Anforderungen für eine Hypothek in der Schweiz schon zusammenzutragen. Wie besser du vorbereitet bist, desto schneller und einfacher kommst du zu einer Hypothek, anbei eine Checkliste:
- Kopie deines Ausweis/ID für die Identifikation
- Lohnausweis der letzten 3 Monate und des letzten Jahres
- für Selbstständige die Bilanzen der letzten Jahre
- Die Steuererklärung der letzten Jahre
- Pensionskassenausweis, sofern du die PK-Gelder einbringen möchtest
- Eigenmittelnachweise: Kontostände, Depots, Säule 3a etc.
- Grundbuchauszug
- Entwurf eines Kaufertrags der Immobilie, wenn bereits vorhanden
- Details und optional Schätzung zur Immobilie
- Eigene Berechnungen und Simulationen zur Tragbarkeit des Objekts
Am besten die Unterlagen digital einscannen und als PDF zusammen abspeichern.
Fazit zu den Anforderungen einer Hypothek
eine Hypothek kommt mit diversen Anforderungen an Eigenkapital und Tragbarkeit und für einen Antrag benötigt es gewisse Vorbereitungen. Wer sich gut vorbereitet und sich eine klare Strategie zurechtlegt kann so über die Jahre Tausende Franken sparen.
Damit du dir ein vollständiges Bild über alle Möglichkeiten machen kannst, habe ich noch weitere Beiträge zum Thema Hypotheken geschrieben. Ich hoffe, die Informationen helfen dir weiter, um optimal vorbereitet zu sein. 🙂
Was sind die Anforderungen für die Ersthypothek?
Für eine Hypothek werden 20% Eigenkapital benötigt (davon die Hälfte harte Eigenmittel aus Bankkonten, Depots und der Säule 3a). Dazu muss die Tragbarkeit der Kosten, nicht mehr als 33% des Bruttohaushaltseinkommens, gegeben sein und die zweite Hypothek innert 15 Jahren amortisiert werden.
wie hoch muss das Eigenkapital bei einer Hypothek sein?
Mindestens 20% des Kaufpreises der Immobilie muss mit Eigenkapital finanziert werden. Gesamt müssen mindestens 10% aus harten Eigenmitteln wie Barvermögen, Wertschriften und der Säule 3a bestehen. Für maximal 10% des Kaufpreis können Gelder aus der Pensionskasse oder des Freizügigkeitskonto bezogen werden.
Bieten Neo-Banken Hypothken digital an?
Aktuell bieten Neo-Banken wie Yuh oder Neon noch keine digitalen Hypotheken an. Dafür gibt es bei der online Bank Swissquote bereits sehr günstige Konditionen bei einem Online-Abschluss. Dieser Trend wird sich die nächsten Jahren sicherlich fortsetzen.
Disclaimer zum Beitrag über die Anforderungen einer Hypothek
Keine Anlageberatung und Haftung. Keine Gewähr auf Richtigkeit der Angaben. Es handelt sich um meine persönliche Meinung. Investieren beinhaltet Verlustrisiken.
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