Hypothek amortisieren Schweiz – beste Strategien & Tipps

Zuletzt aktualisiert: 5. Januar 2026 von Oliver Kunz

Hypothek amortisieren Schweiz

Beim Kauf einer Immobilie muss nicht nur über die Art und Höhe einer Hypothek entschieden werden, sondern auch wie man die Hypothek amortisieren (zurückzahlen) möchte. Das Amortisieren einer Hypothek in der Schweiz ist vergleichsweise weniger komplex, jedoch gibt es auch hier ein paar Dinge zu beachten. Wie viel der Hypothek bis wann amortisiert werden muss, ob dies direkt oder indirekt geschehen sollte und welche Amortisationsstrategien sich am meisten lohnen. Diese Fragen behandle ich ausführlich in diesem Beitrag und gehe ebenfalls kurz auf die Änderungen mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ein.

Wie viel und wann muss ich die Hypothek amortisieren?

Für alle weiteren Berechnungen verwende ich einen Kauf eines Eigenheims über einen Betrag von CHF 1. Mio.. Ich muss ein Eigenkapital von mind. 20% einbringen, in diesem Fall also CHF 200’000.-, der restliche Betrag über 800’000.- finanziere ich über die Bank. Grundsätzlich gilt, dass die Verschuldung einer Immobilie innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung auf ⅔ (zwei Drittel) ihres Werts reduziert werden muss.

Deshalb teilt die Bank die Hypothekarschuld auf zwei Hypotheken auf. Die 1. Hypothek darf maximal diese zwei Drittel (66.7%) des Werts der Immobilie finanzieren, in diesem Beispiel CHF 667’000.-. Die 2. Hypothek deckt den Rest der Finanzierung ab, hier CHF 133’000.-. Die 2. Hypothek muss dementsprechend innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden, während die Amortisation der 1. Hypothek freiwillig bleibt.

• 1. Hypothek – 66.7% des Immobilienwerts – Amortisation freiwillig
• 2. Hypothek – 13.3% des Immobilienwerts – Amortisation innerhalb 15 Jahren

Die Amortisation von Hypotheken in der Schweiz kann dabei auf verschiedene Arten stattfinden, entweder direkt oder indirekt.

Direkte und indirekte Amortisation erklärt

Mit der Bank muss geklärt werden, ob man die 2. Hypothek direkt oder indirekt amortisiert.

Bei der direkten Variante wird ganz einfach über 15 Jahre die 2. Hypothek jährlich abbezahlt, bis sie nach 15 Jahren komplett zurückgezahlt wurde.

Vorteil der direkten Amortisation ist, dass sich die Zinskosten jährlich verringern, gleichzeitig lassen sich jedoch weniger Schuldzinsen den Steuern abziehen. Dies wird sich jedoch in Zukunft noch ändern, wie ich weiter unten im Beitrag ausführe. Eine direkte Amortisation kann sinnvoll sein, wenn die Hypothekarzinsen in der Schweiz hoch sind.

Im aktuellen Umfeld macht eine indirekte Amortisation in den meisten Fällen mehr Sinn, spart Kosten und ist flexibler. Anstatt jedes Jahr direkt die Hypothek zurückzuzahlen, wird dieser Betrag in ein Säule 3a Konto einbezahlt, das der Bank verpfändet wird. Nach 15 Jahren kann der angesparte Betrag in der dritten Säule dann zur Amortisation der 2. Hypothek verwendet werden.

Während die Zinskosten über die 15 Jahre gleich hoch blieben, profitiert man in dieser Variante von höheren Steuerabzügen durch Abzug der 3a-Beiträge und den Schuldzinsen. Dazu kan das Geld in der Säule 3a in Wertpapiere investiert werden, dies bringt im aktuellen Zinsumfeld wahrscheinlich über die 15 Jahre eine höhere Rendite als die Hypothek direkt abzuzahlen. Das VZ hat in einem Rechenbeispiel die indirekte und direkte Amortisation verglichen und dabei spart man mit der indirekten Amortisation deutlich.

Auswirkungen einer Wertsteigerung der Immobilie

Die maximale Belehnung einer Hypothek von zwei Dritteln richtet sich nicht nach dem Kaufpreis der Immobilie, sondern nach dem aktuellen Marktwert. So ist es gut möglich, dass der Wert der gekauften Immobilie während der ersten 15 Jahren steigt, was gleichzeitig bedeutet, dass der Belehnungsgrad sinken würde.

Für unser Beispiel nehmen wir an, dass die Immobilie in 10 Jahren 20% im Wert zugelegt hat und wir bisher indirekt über die Säule 3a amortisiert haben:

	Wert Immobilie	Höhe Hypothek	Belehnungsgrad
Kauf im Jahr 2025	1 Mio.	800’000.-	80%
Jahr 2035	1.2 Mio.	800’000.-	~67%

Dank der Wertsteigerungen ist der Belehnungsgrad von 80% automatisch auf rund 67% gefallen. Bei diesem Wertanstieg (muss durch die Bank bestätigt werden) könnte man vereinbaren, dass die indirekte Amortisation von nun an geringer ausfallen oder später ganz entfallen könnte (solange der Belehnungsgrad so bleibt oder weiter sinkt).

Nach 15 Jahren ist die Pflichtamortisation erfüllt, wenn die Hypothek weniger als zwei Drittel des aktuellen Immobilienwerts beträgt. Wenn dies bereits der Fall ist, muss das Guthaben aus der Säule 3a nicht für die Amortisation verwendet werden und die 2. Hypothek kann nach Ablauf in die 1. Hypothek umgewandelt werden.

Auch wegen dieser Möglichkeit des Wertanstiegs bevorzuge ich die indirekte Amortisation, um später flexibler über das Kapital entscheiden zu können.

Wichtig ist es in diesem Prozess stets mit der Bank in Kontakt zu bleiben, und die Amortisation und alles Weitere klar abzusprechen und festzuhalten. Bei einer Wertminderung kann die Amortisationspflicht wieder reaktiviert werden.

Lohnt sich eine weitere Amortisation der Hypothek?

Für welche Amortisationsmethode der 2. Hypothek man sich schliesslich entscheidet ist sehr individuell und hängt stark vom Zinsniveau ab. Auf jeden Fall lohnt es sich dies gründlich durchzurechnen.

15 Jahre sind vergangen, die 2. Hypothek ist abbezahlt, soll ich nun auch die 1. Hypothek weiter amortisieren? Persönlich würde ich immer streng auf das Zinsniveau schauen, wer seine Hypothek mit beispielweise 2% Hypozinsen abbezahlt, erzielt damit direkt 2% Rendite auf sein Kapital. Dieses Kapital ist jedoch dann in der Immobilie gebunden.

Für sinnvoller halte ich es sein Vermögen mittels ETFs in Wertschriften zu investieren. Daraus resultiert langfristig, bei einer soliden und diversifizierten Anlagestrategie, eine höhere Rendite. Grundsätzlich würde ich erst anfangen meine Hypothek weiter zu amortisieren, sobald die Zinsenkosten höher sind als die erwartete Rendite aus den Investments.

Hypozinsen	Investment-Rendite	Amortisation
tiefer	höher	nein
höher	tiefer	ja

Dabei spricht man auch von Opportunitätskosten, solange es möglich ist mit Investments eine höhere Rendite zu erzielen als mit der Amortisation, lohnt sich die Amortisation nicht.

Abschaffung Eigenmietwert – neue Regelungen ab 2028

Mit der angenommenen Abstimmung zur Abschaffung des Eigenmietwert ändern sich einige Dinge für Hauskäufer. Die Abschaffung des Eigenmietwerts verringert die Kosten für Immobilienbesitzer, dafür können die Schuldzinsen der Hypothek zukünftig nicht oder nur noch teilweise den Steuern abgezogen werden. Eine Amortisation der Hypothekarschuld muss also immer gründlich geprüft werden.

Auch hier hat das Vermögenszentrum eine Beispielrechnung mit der neuen Gesetzgebung erstellt und kommt wie ich zum Schluss, dass sich eine weitere Amortisation nicht lohnen muss. Vor allem mit tiefen Hypozinsen, macht es langfristig deutlich mehr Sinn das verfügbare Kapital breit gestreut in Wertschriften zu investieren. So ist man langfristig deutlich flexibler, als wenn das Kapital in der Immobilie gebunden ist und hat im Notfall genügend Liquidität vorhanden.

Hypothek amortisieren ein Fazit

Wie man seine eigene Hypothek amortisiert, ist sehr individuell. Ich persönlich würde mich aktuell und in Zukunft wahrscheinlich für die indirekte Amortisation über die Säule 3a entscheiden. So kann ich, dass, für die Amortisation bereitgestellte Geld in Wertschriften anlegen und profitiere von den Steuereinsparungen der Säule 3a. Zudem bin ich mit der indirekten Variante später flexibler sollte meine Liegenschaft im Wert gestiegen sein.

Eine weitere Amortisation von Immobilien kommt immer ganz auf das aktuelle Zinsumfeld an. Mit den aktuell tiefen Hypothekarzinsen würde ich persönlich das Geld lieber mittels Sparplan in Wertschriften wie ETFs investieren, um langfristig höhere Renditen zu erzielen als mit einer Amortisation.

Weitere Beiträge zu Hypotheken findest du in meinem Hypotheken Guide Schweiz.

Disclaimer zum Beitrag der Hypotheken-Amortisation Schweiz

Keine Anlageberatung und Haftung. Keine Gewähr auf Richtigkeit der Angaben. Es handelt sich um meine persönliche Meinung. Investieren beinhaltet Verlustrisiken.